Übernommen von NDR-Experten-Tipp (anklicken für andere Informationen)

 
Schimmel in der Wohnung: Rechte und Pflichten des Mieters
Zu den wohl häufigsten und auch lästigsten Schäden in Wohnungen und Häusern gehört der Befall durch Schimmelpilze. Schimmel zerstört nicht nur die Tapeten an den Wänden, Möbel oder Textilien, sondern auch die Gesundheit der Bewohner. Ärgerlich für den Mieter ist es nicht nur, mit dem Schaden zu leben. Schwierig ist vor allem, die Ursache des Schimmels festzustellen, ihn erfolgreich zu bekämpfen und gegebenenfalls auch die Unschuld an der Entstehung nachzuweisen.

Vermieter muss auf das richtige Heizen und Lüften hinweisen

Der Mieter muss sich häufig den Vorwurf seines Vermieters gefallen lassen, dass die Wohnung nicht ordnungsgemäß beheizt oder gelüftet wurde. Und hier liegt bereits der Dreh- und Angelpunkt in der Rechtsprechung: Der Gesetzgeber schreibt eine Mithaftung des Vermieters in dem besonderen Fall vor, wenn in der Mietwohnung moderne, dicht schließende Fenster eingebaut sind. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin trifft den Vermieter eine Mitschuld, wenn er den Mieter nicht ordnungsgemäß daraufhin belehrt hat, wie er richtig zu heizen und zu lüften hat. Nach dem Landgericht Gießen trifft in diesem Fall den Vermieter sogar die völlige Schuld.
Mangel sofort dem Vermieter anzeigen
Stellt der Mieter Mängel in der Wohnung fest, hat er neben dem Recht auf Instandsetzung auch das Recht, die Miete zu mindern. Grundsätzlich gilt: Tritt ein Mangel auf, so muss dieser dem Vermieter sofort angezeigt werden. Aus Beweisgründen sollte die Mängelanzeige immer schriftlich erfolgen, unter möglichst genauer Beschreibung des Schadens. Wichtig ist hierbei, zur Mängelbeseitigung eine Frist mit genauem Datum zu setzen. Diese sollte so bemessen sein, dass es dem Vermieter auch möglich ist, die Mängel fristgerecht zu beheben.

Recht auf Instandsetzung und Mietminderung
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt fest, wann genau ein Mangel in der Mietsache vorliegt. Dieser liegt demnach vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Ebenso zur Wohnung gehören die mitvermieteten Teile des Hauses wie Keller, Boden oder andere Nebenräume. Typische Mängel in Wohnung und Haus, die eine Minderung rechtfertigen, sind:
  • Feuchtigkeit, undichte Fenster und Türen, Heizungsausfall, Bauschutt im Treppenhaus, das Nicht-vorhandensein eines vertraglich zugesicherten Nebenraumes.

  • Aber auch Beeinträchtigungen von außen wie etwa erheblicher Baulärm, Gerüst vor dem Haus oder Lärm aus einer Diskothek können eine Senkung des Mietzinses rechtfertigen.

Dabei spielt keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel verursacht hat. So besteht beispielsweise das Minderungsrecht auch, wenn der Baulärm von einer fremden Baustelle kommt, mit der der Vermieter nichts zu tun hat. Auch Beeinträchtigungen während einer Modernisierungsmaßnahme berechtigen zu Minderungen, selbst wenn die Mieter sie dulden müssen oder sogar zugestimmt haben.

Ausschluss der Mietminderung
In folgenden Fällen aber wird das Recht zur Mietminderung aus tatsächlichen Gründen ausgeschlossen:
  • Der Mieter erkennt während des laufenden Mietverhältnisses einen Mangel (wie etwa Schimmelbefall) und zahlt dennoch vorbehaltlos die Miete über einen längeren Zeitraum (ab etwa sechs Monate) in voller Höhe weiter. In diesem Fall ist das Minderungsrecht auch für die Zukunft möglicherweise verwirkt. Nur wenn der Mangel schlimmer wird, ist es möglich, Minderungen auf die Verschlechterung zu stützen. Die Mängelanzeige allein reicht nicht aus, um den Verlust des Minderungsrechtes auszuschließen. Daher sollte dem Vermieter bei Mängelanzeige immer mitgeteilt werden, dass die Miete unter dem Vorbehalt der Minderung gezahlt wird. Hier reicht nicht die Formulierung aus: „Ich behalte mir eine Mietminderung vor.“

  • Der Mangel ist geringfügig und eine erhebliche Beeinträchtigung liegt nicht vor (wie etwa ein tropfender Wasserhahn).

  • Der Mieter hat den Mangel selbst verursacht.

  • Der Mieter ist gemäß zulässiger vertraglicher Vereinbarung dazu verpflichtet, den Mangel selbst zu beheben.

  • Der Mieter hat den Mangel nicht angezeigt.

  • Der Mieter kannte den Mangel bei Abschluss des Vertrages oder hätte ihn erkennen können, zum Beispiel bei Einzug in eine Wohnung über einer Gaststätte.

  • Der Mieter nimmt bei Wohnungsübergabe eine mangelhafte Wohnung an, ohne sich die Minderung vorzubehalten.

 

Weitere Informationen zu Mängelanzeigen, der Höhe von Mietminderungen und zur Instandsetzungspflicht von Vermietern bieten die Internet-Seiten des MhM Hamburger Mietervereins e.V.

(Quellen: Mieter helfen Mietern MhM Hamburger Mieterverein e.V., Mieterschutzbund Berlin e.V.)

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