Regelmäßige Sichtprüfung

Nur eine regelmäßige Sichtprüfung von Bauteilen und Ausstattungen der Immobilie durch den Gebäudenutzer oder eines beauftragten Fachbetriebs kann frühzeitige Mängel aufdecken und so vor Schäden und damit einhergehenden Kostenbelastungen schützen. Bei der Sichtprüfung ist zu beachten, dass nicht jeder Nutzer eines Gebäudes alle Überprüfungen selbständig durchführen kann, da aufgrund von Alter, handwerklicher Fähigkeit bzw. fehlendem Einschätzungsvermögen für die vorgefundene Situation, einige Prüfungen zu hohe Anforderungen an den Nutzer stellen. Deshalb ist es ratsam, diese Überprüfungen durch den jeweiligen Fachmann (qualifizierter Sachverständiger) bzw. Fachbetrieb durchführen zu lassen. Diese können dann auch eine weiterführende Schadensanalyse durchführen.

Vor der Sichtprüfung von Neubauten und Bestandsbauwerken sollte eine Vorbegehung durch einen qualifizierter Sachverständiger stattfinden, um die Daten für ein verlässliches Bauwerksbuch*  zu erstellen bzw. die Bauwerksdokumentation des Eigentümers auf Vollständigkeit prüfen. Hier muss evtl. eine Erstellung fehlender Unterlagen erfolgen. Die Vorbegehung ist eine separate Leistung für die Erstellung eines verlässlichen Bauwerksbuchs zur Verifizierung vorhandener oder zur Ergänzung bislang nicht berücksichtigter Angaben (z. B. Brandabschnitte, Klimatisierung, Entwässerung). Die Vorbegehung kann terminlich mit einer Sichtung oder handnahen Prüfung unter Wahrung der erforderlichen Leistungsgrenzen kombiniert werden. Die Vorbegehung ist kein zwingender Leistungsbestandteil der "Wiederkehrenden Bauwerksprüfung im Hochbau", wird aber als Stufe 0 vorgelagert.
Der hauptsächliche Leistungsbestandteil einer " Wiederkehrenden Bauwerksprüfung im Hochbau" sind die turnusmäßigen Prüfungen. Sie definieren sich über die für das Bauwerk individuell festgelegten und im Bauwerksbuch dokumentierten Zeitintervalle und über die Prüfungstiefe als Sichtprüfung (Stufe I) oder als handnahe Prüfung (Stufe II).
Die Bauwerksprüfung in Stufe I wird als Sichtung laut Turnus oder aus besonderem Anlass terminiert und vorbereitet. Sie umfasst die Feststellung von visuell erkennbaren Auffälligkeiten und Schäden in leicht zugänglichen Bauwerksbereichen. Hierbei ist auf offensichtliche Verformungen, Durchfeuchtungen, funktionsgerechte Entwässerung, Korrosion, Risse und Abplatzungen zu achten.
Die Bauwerksprüfung in Stufe II wird als handnahe Prüfung laut Turnus, aus einer Gefährdungsvermutung anlässlich einer Sichtprüfung (Stufe I) oder aus besonderem Anlass terminiert und vorbereitet. Der Wiederholungsturnus richtet sich nach den spezifischen Kriterien des Bauwerks und wird im Bauwerksbuch ausgewiesen. Die handnahe Prüfung beinhaltet stets den Leistungsumfang der Stufe I. Die handnahe Prüfung soll zusätzlich dem Erkennen von Auffälligkeiten und Schäden auch in schwer zugänglichen Bereichen (z. B. Technikräumen, abgehängte Deckenbereiche, Spitzböden) dienen oder den Verdacht einer Gefährdung aus der Sichtprüfung (Stufe I) oder aus besonderem Anlass klären.

* Das Bauwerksbuch bildet die Grundlage für die "Wiederkehrende Bauwerksprüfung" (Sichtprüfung). Es enthält u.a. die Festlegung der Bauwerkskategorie und die Intervalle der turnusmäßigen Begehungen auf Grundlage der Vorbegehung. Es listen die entsprechenden Bauwerkskategorien auf und gibt Empfehlungen zu den Intervallen der Sichtprüfung und der handnahen Prüfung. Die Sichtung und Verifizierung der Bauwerksdokumentation und das Ergebnis der Vorbegehung führen zum Bauwerksbuch. Über den genauen Inhalt und Umfang der Unterlagen des Bauwerksbuchs entscheidet der qualifizierte Sachverständige abhängig von der Bauwerkskategorie.
Der Inhalt es Bauwerksbuchs (Beispiel): Lageplan im Maßstab 1:200, 1:500 oder 1:1000; Grundrisse, Schnitte, Ansichten in der Regel im Maßstab 1:100. In den Grundrissen und Schnitten sind die Rohbaumaße und Außenmaße, die Mauerstärken, die Grundflächen, der Rauminhalt, die Bezeichnung und die Nummer der Räume, die Fensterflächen sowie die Objekte einzutragen. Soweit für die Be- und Entwässerungsanlagen, die Heizungsanlagen, die Klima- und Lüftungsanlagen, die Gas- und Elektroinstallation sowie für die sonstigen technischen Einrichtungen keine besonderen Bestandszeichnungen gefertigt werden, müssen auch diese in die Grundrisse und Schnitte eingezeichnet werden; hierfür können gegebenenfalls Pausen der Schlußabrechnungszeichnungen verwendet werden. In den Kellergrundrissen sind die unter dem Fußboden liegenden Leitungen und Kanäle durch punktierte Linien zu kennzeichnen. Dabei kann die Darstellung auf mehrere Blätter verteilt werden. Für elektrische Anlagen sind keine Leitungsführungen, sondern nur die Objekte mit Schaltzeichen und Stromkreisbezeichnungen einzutragen. Schnitte sind so zu legen, daß die Treppenhäuser sowie alle wesentlichen Kanäle dargestellt werden.

Wiederkehrende Bauwerksprüfung im Hochbau - Bau-Überwachungsverein e.V.
Immobilienprüfung – Bestandsgebäude - DEKRA

Instandhaltung

Der Begriff der "Instandhaltung" ist der Oberbegriff der Bereiche Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung. Die Instandhaltung ist eine Maßnahme zur Bewahrung und Wiederherstellung des ursprünglichen bzw. eigentlichen Gebäudezustands (Soll-Zustand) sowie zur Feststellung und Beurteilung des aktuellen bzw. tatsächlichen Gebäudezustands (Ist-Zustand).
Die Instandhaltung von technischen Systemen, Bauelementen, Geräten und Betriebsmittel soll sicherstellen, dass der funktionsfähige Zustand erhalten bleibt oder bei Ausfall wieder hergestellt wird.

Umfang einer Instandhaltung

• Inspektion
• Wartung
• Instandsetzung
• Verbesserung
• Störungs- und Mängelbeseitigung
• Entsorgung

Ziele der Instandhaltung

• Schwachstellen erkennen und beseitigen
• Erkennen von Schäden und möglichen Folgeschäden
• Vorbeugung von Systemausfällen
• Erhöhung und optimale Nutzung der Lebensdauer von Anlagen und Geräten
• Verbesserung der Betriebssicherheit
• Verringerung von Unfallrisiken
• Erhöhung der Anlagenverfügbarkeit
• Optimierung von Betriebsabläufen
• Reduzierung von Störungen
• Wirtschaftlichkeit erhalten  und verbessern
• Vermeidungvon Umweltbelastungen und -schäden
• Vorausschauende Planung von Kosten
• Erreichen der geplanten Lebensdauer

Die Instandhaltung ist in der DIN 31051 - 2003-06 "Grundlagen der Instandhaltung" (neu: DIN 31051 - 2012-09 - neu: DIN 31051 - 2019-06) festgelegt.

DIN EN 13306 | 2018-02 "Instandhaltung - Begriffe der Instandhaltung"
Instandhaltung – So bleibt der Wert der Immobilie erhalten - Family Home Verlag GmbH

Inspektion

Eine Inspektion bezeichnet eine prüfende Tätigkeit im Sinne einer Kontrolle durch einen Inspektor (Prüfer). Die Inspektion dient dabei der Feststellung des ordnungsgemäßen Zustandes eines Gegenstandes, eines Sachverhaltes oder einer Einrichtung.
Bei technischen Systemen ist die Inspektion ein Bestandteil der Instandhaltung. Gemäß DIN 31051 umfasst die Inspektion Maßnahmen zur Beurteilung des Ist-Zustandes von technischen Mitteln eines Systems.

Leitfaden zur Bauinstandhaltung. Inspektion und Wartung ihres Hauses - Fraunhofer IRB

Wartung

Eine Wartung umfasst Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus der vorhandenen Abnutzung. Zu einer Wartung gehören z. B. das Austauschen sicherheitsrelevanter Bauteile, Nachstellen, Schmieren, funktionserhaltendes Reinigen, Konservieren, Nachfüllen oder Ersetzen von Betriebsstoffen oder Verbrauchsmitteln (z. B. Kraftstoff, Schmierstoff oder Wasser) und planmäßiges Austauschen von Verschleißteilen (z. B. Filter, Düsen oder Dichtungen), wenn deren noch zu erwartende Nennlebensdauer offensichtlich oder gemäß Herstellerangabe kürzer ist als das nächste Wartungsintervall.
Der Ersatz von defekten Teilen gehört zur Instandsetzung. Kleinere Defekte werden häufig im Zuge von regelmäßigen Wartungsarbeiten behoben (kleine Instandsetzung).
Alle Hersteller von technischen Geräten machen in den technischen Unterlagen ihre Garantiegewährung von einer regelmäßigen Wartung durch einen (zugelassenen) Fachbetrieb abhängig. Die gesetzliche Gewährleistung ist davon erst dann betroffen, wenn es zu Streitigkeiten bei Prroduktmängel kommt.
Warum auf die Werkleistungen in der Haustechnik nicht auch eine Wartungspflicht vorgesehen ist, sollte einmal hinterfragt werden.

Es ist sinnlos, einfach nur eine Wartung für eine Heizung in Auftrag zu geben. Hier sollte genau festgelegt werden, welche Arbeiten ausgeführt werden sollen. Diese  sollten in einem Wartungsvertrag festgelegt werden. Eine "Heizungswartung" kann sich aus folgenden Einzelwartungen zusammensetzen:

• Ölfeuerungsanlage
• Gasfeuerungsanlage mit Gebläse
• Gasfeuerungsanlage ohne Gebläse
• Gasgerät
• Zentralheizungskessel-Reinigung
• Zentralheizungsanlage
• Trinkwasserinstallation
• Trinkwassererwärmungsanlage
• Störungsbeseitigung zwischen 2 Wartungen (Störungsdienst)
• Kellertankanlage für Heizöl
• Erdtankanlage für Heizöl
• Raumlufttechnische Anlage (RLT-Anlage)
• Erd-Luftwärmetauscher
• Thermische Solaranlage
• Wärmepumpensystem
• Kühlwassersystem

Damit die Betreiber von Gas-Heizungen eine regelmäßige Wartung durchführen lassen, werden von vielen Gasversorgern Wartungsverträge gefördert. Die Förderung der jährlichen Heizungswartung wird für maximal  4 aufeinanderfolgende Jahre gewährt. Die Heizungswartung muss mindestens die nachfolgend aufgeführten Standardleistungen enthalten:

• Allgemeine Zustandsüberprüfung
• Sicht- und Funktionskontrolle einschließlich der Sicherheits- und Regeleinrichtungen
• Überprüfung der sicherheitsrelevanten Bauteile auf Erreichen ihrer Nennlebensdauer
• Überprüfung der brennstoff- und wasserführenden Anlagenteile auf Dichtheit, sichtbare Korrosions- und Alterungserscheinungen
• Überprüfung Brenner einschließlich Zünd- und Überwachungseinrichtung
• Reinigung der Brennerkomponenten
• Überprüfung von Brennerraum und Heizflächen auf Verschmutzung
• Reinigung Brennerraum und Heizflächen
• Überprüfung, Einstellung und Optimierung der Verbrennung
• Überprüfung der Zufuhr der notwendigen Verbrennungsluft bzw. des Verbrennungsluftverbundes
• Überprüfung der Abgasführung auf Funktion und Sicherheit
• Überprüfung des Anlagendruckes, ggf. Korrektur
• Bei Verwendung von Inhibitoren Überprüfung der Beschaffenheit des Heizungswassers
• Kontrolle der Druckvorlage im Ausdehnungsgefäß, ggf. Korrektur – Material wird separat berechnet
• Reinigung des Siphons, der Kondensatwanne und Prüfen des Kondensatablaufes einschließlich eventuell vorhandener Neutralisation
• Überprüfung der bedarfsgerechten Einstellung der Heizkreis-, Speicherlade- und Zirkulationspumpe und ihrer Funktion
• Überprüfung des Trinkwassererwärmers auf Temperatureinstellung, Dichtheit und Funktion
• Überprüfung der Korrosionsschutzanode am Trinkwassererwärmer
• Endkontrolle der Wartungsarbeiten durch Messung und Dokumentation der Ergebnisse

Instandsetzung

Die Instandsetzungen (Reparaturen) sind Maßnahmen zur Rückführung eines funktionsfähigen Zustand, mit Ausnahme von Verbesserungen. Unter Instandsetzung (Reparatur) wird der Vorgang verstanden, bei dem ein defektes Objekt in den ursprünglichen, funktionsfähigen Zustand zurückversetzt wird. Nach DIN 31051 ist sie Bestandteil der Instandhaltung.
Ein Instandsetzungsvertrag (Reparaturvertrag) ist rechtlich ein Werkvertrag und ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht ausdrücklich geregelt. Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung eines Werkes verpflichtet, wozu auch die Veränderung einer Sache zählt. Der Auftraggeber ist zur Entrichtung des Lohns verpflichtet. Bei einer mangelhaften Instandsetzung (Reparatur) kann der Auftraggeber werkvertragliche Mängelrechte nach BGB beanspruchen .

Verbesserung

Mit der Neuausgabe der DIN 31051 - 2003-06 "Grundlagen der Instandhaltung" kam die "Verbesserung" hinzu, die über das bisherige normative Verständnis der Instandhaltung hinausgeht. Maßnahmen der Verbesserung führen zu einer Steigerung der Funktionssicherheit. Diese Aussage ist insofern unvollständig, als dass eine Verbesserung in aller Regel weitere positive Effekte zur Folge hat. (z. B. eine Effizienzverbesserung [Energie, Durchsatz]).
Eine Verbesserung ist eine Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements zur Steigerung der Funktionssicherheit einer Betrachtungseinheit, ohne die von ihr geforderte Funktion zu ändern.
Diese Maßnahmen können nach DIN 31051 enthalten:

• Auftrag, Auftragsdokumentation und Analyse des Auftraginhaltes
• Vorbereitung der Durchführung, beinhaltend Kalkulation, Terminplanung, Abstimmung, Bereitstellung von Personal, Mitteln und Material, Erstellung von Arbeitsplänen
• Vorwegmaßnahmen wie Arbeitsplatzausrüstung, Schutz- und Sicherheitseinrichtungen usw.
• Überprüfung der Vorbereitung und der Vorwegmaßnahmen einschließlich der Freigabe zur Durchführung
• Durchführung
• Funktionsprüfung und Abnahme, Fertigmeldung, Auswertung einschließlich Dokumentation, Kostenaufschreibung
• Rückmeldung

Energetische Maßnahmen
Da jeder Hausbesitzer andere Vorstellungen bzw. Wünsche hat und jedes Haus anders ist, ist es besonders schwer bis unmöglich, die richtigen Ratschläge (Dämmstoffe, Aufwand, Kosten im Durchschnitt) zu geben. Aus diesem Grund können hier nur Anhaltswerte (Kosten je m², Amortisationszeiten) für eine Maßnahme aufgelistet werden.
Welche Maßnahmen und wirkliche Kosten für eine energetische Haussanierung (z. B. Außenwände, Fenster, Dach, oberste Geschossdecke, Heizungs- und Lüftungstechnik) machbar sind, kann/sollte nur ein unabhängiger Fachmann bzw. Energieberater berechnen. Dieser sollte also berechnen, ob die Aufwendungen für eine möglichen Maßnahme durch dadurch entstehende Erträge gedeckt werden. Er sollte also die Amortisationszeit nennen können. Diese unterscheiden sich auch dadurch, ob es sich um ein Altbau oder Neubau handelt.
Die Amortisationszeiten können je nach den angenommenen Zinssätzen, Preissteigerungsraten, den vorhandenen technischen Gegebenheiten bzw. dem baulichen Zustand des Gebäudes erheblich variieren. Die Ergebnisse von Wirtschaftlichkeitsanalysen zeigen, dass mit nahezu allen gängigen  Sanierungsmaßnahmen Energie und Kosten eingespart werden können. Allerdings unterscheidet sich das Verständnis von Wirtschaftlichkeit zwischen Eigenheimbesitzern und Experten sehr deutlich. Da die meisten Eigenheimbesitzer kaum liquide  sind oder sich nicht allzu hoch verschulden wollen, wird er sich meistens nicht für ganzheitliche Lösungen sondern für kostengünstigere partielle Teilsanierungen entscheiden. Diese sind aus wirtschaftlicher Sicht eher die falschen energetischen Sanierungsmaßnahmen. Die höchsten Einspareffekte sind aber auch mit den höchsten Investitionskosten verbunden und werden weniger als Investition betrachtet. Der Vorsorgegedanke bzw. die Werterhaltung wird von vielen Eigenheimbesitzer nicht gesehen. Bei ihnen steht meistens nur die versprochenen Energieeinsparungen im Vordergrund.
Außerdem wird bei diesem Thema der Faktor "Behaglichkeit" nicht berücksichtigt, weil dieser von dem individuellen Empfinden der Bauherren bzw. Personen abhängig ist und erst nach der jeweiligen Maßnahme spürbar ist.

Energieeffizientes Bauen und Sanieren

Technische Lebensdauer
Im Gegensatz zur Nennlebensdauer der sicherheitsrelevanten Bauteile gibt die technische Lebensdauer den Zeitraum an, in dem die Bauteile physisch zur Verfügung stehen und den geforderten Eigenschaften ohne Einschränkungen entsprechen, also wenn die Nutzbarkeit und die vorgesehene Funktion eines Bauteils nicht mehr erfüllt werden kann und die Kosten für eine Bestandserhaltung höher sind als die Kosten zur Herstellung des jeweiligen Bauteils.
Die technische Lebensdauer stimmt mit der wirtschaftlichen Lebensdauer  (Nutzungsdauer) von Bauteilen nicht überein. Die Zeitunterschiede können erheblich sein.
Die technische Lebensdauer der Bauteile eines Gebäudes bzw. des gesamten Gebäudes ist von verschieden Einflüssen bzw. Faktoren abhängig.

• fachgerechte Bauplanung
• fachgerechte Bauausführung
• Baustoffeigenschaften
• bestimmungsgemäßes Nutzerverhalten
• regelmäßige Wartung und Inspektion
• fachgerechte Instandhaltung
• Umwelteinflüsse (Wasser-, Temperatur- und Schadstoffeinwirkungen, UV-Strahlung, Verkehrserschütterungen)

Wirtschaftliche Nutzungsdauer
Die Lebensdauer von Gebäuden (40 bis 100 Jahre) ist von der Wertigkeit und Nutzungsart abhängig und ist von der notwendigen Instandhaltung (Technische Lebensdauer) und Pflege (Wartung > Nennlebensdauer) abhängig. Die Nutzungsdauer von Gebäuden können sich ca. alle 20 bis 30 Jahre ändern. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann also wesentlich kürzer sein als die technische Lebensdauer einer Anlage bzw. eines Einzelbauteils.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden ist hauptsächlich von der Nutzungsart abhängig und ist die Grundlage zur Berechnung der Abschreibung und des Zahlungszeitraumes. Dieser Betrachtungszeitraum wird vom Bauherrn (Planer) vor Baubeginn erstellt, um eine Grundlage für eine Wirtschaftlichkeitsermittlung zu haben, die Erhaltung des Gebäudes zu planen und den Gebrauchswert des Gebäudes nachhaltig zu verbessern.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann besonders in Gewerbebauten von dem Anteil der technischen Lebensdauer bestimmter Anlagen und Bauteile abgeleitet werden. Je größer der Anteil von technischen Anlagen ist, desto kürzer kann die wirtschaftliche Nutzungsdauer sein.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist von unterschiedlichen Einflüssen abhängig.

• wirtschaftliche Ziele des Bauherrn
• Standort
• Funktionalität und Bauqualität
• Bevölkerungsentwicklung
• allgemeine Einkommensentwicklung
• Verwendung verfügbaren Einkommens