Die Verkehrssicherungspflichten (Gebrauchserhaltungspflicht) oder "Betreiberpflichten" bei haustechnischen Anlagen sind vielen Vermietern, Hauseigentümern und im bestimmten Umfang auch Mietern nur unzureichend bekannt. Hier sind aber die Anforderungen der Rechtsprechung an die Überwachung möglicher Gefahrenquellen hoch angesetzt. Oft ist das Rechtsbewusstsein sehr eingeschränkt oder es werden Risiken hingenommen, deren Auswirkungen Laien nicht bekannt sind oder unterschätzt werden.
Nach dem Gesetz (BGB § 535 Abs. 1 Satz 2) geht es um die Gebrauchserhaltungspflicht, also um die Pflicht ein Mietsache instandzuhalten und instandzusetzen.
BGB § 823 Abs. 1
"Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet."
Der Bundesgerichtshof behandelt diese Verkehrssicherungspflicht in immer neuen Urteilen, die in der Entscheidungssammlung des Bundesgerichtshof in Zivilsachen (BGHZ) nachzulesen sind. Grundsätzlich geht es um die Pflicht desjenigen, der eine Gefahrenlage schafft oder fortdauern lässt, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern. Grundlage sind immer die Urteile des BGH's und andere Anordnungen, Unfallverhütungsvorschriften oder technische Regeln (DIN-Normen, VDI-Richtlinien). Das BGH hat besonders die Empfehlungen, die in DIN-Normen des Deutschen Instituts für Normung e.V. gegeben werden, als eine Entscheidungshilfe bei Sreitigkeiten vor Gericht zugelassen, weil sie die geltenden anerkannten Regeln der Technik darstellen.

Verkehrssicherungspflichtig sind alle Grundstückseigentümer (Privatleute, Gewerbetreibende, öffentliche Körperschaften), also
              • wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält
              • wer eine Sache betreibt, die für Dritte gefährlich werden kann
              • wer gefährliche Sachen dem allgemeinen Verkehr aussetzt oder in Verkehr bringt
Von einem Verkehrssicherungspflichtigen wird nicht erwartet, dass er die Gefahrenquelle gegen alle denkbaren Schadensfälle absichert, er muss aber alle Vorkehrungen gegen voraussehbare Gefahren treffen, die durch eine gewöhnliche bzw. bestimmungsgemäße Benutzung eintreten können.
Bei Gewerbebetrieben wird der Inhalt der zu beachtenden Verkehrssicherungspflichten durch die Unfallverhütungsvorschriften genauer festgelegt. Ein Verstoß gegen die Vorschriften ergibt immer ein Verschulden.

Die Verkehrssicherungspflicht kann  auch an Dritte, z. B. an Mieter, Hausmeister, Reinigungsunternehmen oder Wartungsunternehmen, übertragen werden. Diese Übertragung muss aber regelmäßig überwacht werden.
Eine rechtssichere Übertragung muss nach folgenden Regeln erfolgen:

1. Die zu übertragenden Pflichten müssen klar und eindeutig definiert werden
2. Die Verteilung der Pflichten müssen widerspruchsfrei sein und dürfen keine Überschneidungen oder Lücken aufweisen
3. Die geeigneten Fachkräfte, Beschäftigten  und Dienstleister müssen sorgfältig ausgewählt werden
4. Die Verpflichteten sind mit allen erforderlichen Mitteln und Befugnissen auszustatten
5. Die Verpflichteten sind durch An-, Ein- und Unterweisungen auf dem aktuellen Stand zu halten
6. Die übertragenden Pflichten sind regelmäßig zu beaufsichtigen und zu überwachen

Überwachungspflichtige und überwachungsbedürftige Bereiche
Verkehrssicherheitspflichten gibt es in allen öffentlichen und privaten Bereichen. Wer sich mit diesem Thema ein wenig ausführlicher befasst, wird schnell merken, dass ein vollständiger Überblick der Betreiberpflichten für einfache Hausbesitzer fasst unmöglich ist. Trotzdem müssen sie sich auf dem Laufenden halten, um Gefahren, die von ihren Einrichtungen ausgehen können, abzusichern. Hier besteht besonders bei Kindern eine erhöhte Verkehrssicherung, weil durch die kindlichen Unerfahrenheit, dem kindlichen Bewegungsdrang und dem typischen kindlichen Ungehorsam ein erhöhtes Gefahrenspotential besteht.
In der Wohnungswirtschaft unterscheidet man folgende Anwendungs- und Überprüfungsbereiche:
• gefahrlose Umgebung > Spielplätze, Wasserflächen (Gartenteiche, Regentonnen, Swimmingpool, Feuerlöschteiche), Gräben, Kletterwände, Eiszapfen
• Wegesicherheit > Stolperstellen auf Gehwegen, Geländer, Treppen, Beleuchtung, Bodenbeschaffenheit, Müllplätze, Winterdienst (Schnee- und Eisfreihaltung von Wegen und Dächern)
• Standsicherheit > Bäume, Dächer und Dachaufbauten, Vordächer, Fassaden, Carports
• technische Einrichtungen > Gasanlagen, Gasgeräte, Heizungs- und thermische Solaranlagen, Flüssiggaslagerung, Heizölanlagen, Schornsteine, Elektroinstallationen, Aufzüge
• Hygiene > Trinkwasserinstallationen, Waschräume, Abwasseranlagen, Nass- und Trockenleitungen (Feuerlöschleitungen)
• Brandschutz > Rauchmelder, Rauchmeldeanlagen, Brand- und Rauchschutztüren, Blitzschutzanlagen

Gasanlagen
Unterirdische Außenleitungen hinter Hauptabsperrhahn
- Dichtheitsprüfung bis 100 mbar alle 4 Jahre
- ab 100 mbar alle 2 Jahre
- durch Vertrags-Installationsunternehmen (VIU)
Gasleitungen
- Dichtheitsprüfung durch Vertrags-Installationsunternehmen (VIU)
- alle 12 Jahre
- jährliche Sichtprüfung
Gaszähler
- jährliche Inspektion
- Eichfrist: alle 8 Jahre
Absperrhähne, frei zugänglich
- ständige Kontrolle
- durch Hausmeister
Gasprüfanschlüsse
- jährliche Sichtprüfung
Druckregler, Notabsperrung
- Inspektion jährlich
Gaswarnanlagen
- Prüfung alle 4 Jahre
elektrische Notschalter
- Inspektion jährlich
Gasgeräte
Gaskessel, Gastherme, Gaswasserheizer, Gasöfen, Gasstrahler
- regelmäßige Sichtkontrolle durch den Betreiber
- regelmäßige Inspektion und Wartung durch einen Wartungsvertrag
- jährliche Prüfung durch Schornsteinfeger
- Feuerstättenbescheid beachten
- länderspezifische Regelungen beachten
Heizungs- und thermische Solaranlagen
Heizungsanlagen
- Emissionsmessung laut Feuerstättenbescheid
- durch Schornsteinfeger
Heizkessel
- regelmäßige Prüfung des Kessels und alle Sicherheitseinrichtungen
- durch Wartungsvertrag
Thermische Solaranlagen
- regelmäßige Prüfung der Kollektoren und aller Sicherheitseinrichtungen
- Wartung der Anlage mit Überprüfung der Solarflüssigkeit
- durch Fachbetrieb
Ausdehnungsgefäße
- regelmäßige Überprüfung
- durch Sachkundigen bzw. Wartungsvertrag
Umwälzfpumpen
- Überprüfung alle 4 Jahre
- durch Elektro-Fachkraft
Flüssiggaslagerung
- äußere Prüfung: vor der ersten Befüllung, danach alle zwei Jahre durch eine "befähigte Person"
- innere Prüfung oberirdisch aufgestellter Behälter alle zehn Jahre durch Sachverständigen (TÜV, DEKRA)
- innere Prüfung unterirdischer Lagerbehälter nach 30 Jahren durch Sachverständigen (TÜV, DEKRA)
- regelmäßige Wartung
Heizölanlagen
- jährliche Inspektion der Lagerbehälter und der Anlage durch den Betreiber oder Hausmeister > besser Wartungsvertrag mit einem Fachbetrieb nach §19 l WHG
- oberirdische Lagerbehälter mit Gesamtfassungsvolumen von mehr als 10.000 Liter und unterirdische Lagerbehälter sind alle 5 Jahre durch Sachverständigen (TÜV, DEKRA) zu prüfen
- Sonderregelungen für Wasserschutzgebiet und länderspezifische Verordnungen
Trinkwasserinstallation
Betreiberpflichten, z. B.:
Spülung bei
- Neuinstallation
- mindestens alle 3 Jahre im Bestand
- nach Betriebsunterbrechung > 4 Wochen
- bei Betriebsunterbrechung > 3 Tage - Trinkwasseraustausch
- bei Betriebsunterbrechung > 6 Monate - zusätzlich mikrobiologische Untersuchung und Legionellen-Untersuchung empfohlen
- bei Betriebsunterbrechung > 1 Jahr:- Trennung von übriger TW-Anlage, Wiederinbetriebnahme nur durch ein Vertrags-Installationsunternehmen (VIU) und mikrobiologische Untersuchung notwendig
Beachten der Trinkwasserverordnung 2011, einschlägige Verordnungen (AVBWasserV) und Normen (DIN EN 806 (2012-04), DIN 1988-...., DIN EN 1717, DVGW-Arbeitsblätter)
Rückspülfilter
- Wartung alle 2 Monate bzw. nach Herstellerangabe
- durch Betreiber, Hausmeister > besser Wartungsvertrag
Enthärtungsanlagen
- Wartung alle 2 Monate bzw. nach Herstellerangabe
- durch Betreiber, Hausmeister > besser Wartungsvertrag
Dosiergeräte
- Wartung alle 6 Monate bzw. nach Herstellerangabe
- durch Betreiber, Hausmeister > besser Wartungsvertrag
Druckerhöhungsanlagen
- nach DIN 1988
- jährliche Inspektion
- monatlich bei Feuerlöschversorgung
- durch Vertrags-Installationsunternehmen (VIU)
- innere Prüfung alle 5 Jahre
- alle 10 Jahre Wasserdruckprüfung durch Sachverständigen (TÜV, DEKRA)
Warmwasserspeicher
- nach DIN 1988-8
- Wartung jährlich bzw. nach Herstellerangabe
- durch Vertrags-Installationsunternehmen (VIU)
Nass- und Trockenleitungen (Feuerlöschleitungen)
Nassleitungen
- Funktionsfähigkeitsprüfung monatlich
- Gebrauchsdruckprüfung jährlich durch Fachkundigen bzw. Turnus nach Bauart der Anlage – (DIN
1988, DIN 1446, DIN1481)
Trockenleitungen:
- Kaltwasserdruckprüfung
- Funktionsfähigkeitsprüfung alle 2 Jahre,
- Wandhydranten Trockenprüfung halbjährlich (DIN 14462, DIN 1988
Abwasseranlagen - Kanalnetze
Ein Entwässerungs-Check kann sinnvoll sein
- Sichtprüfung mind. monatlich
- Funktionsprüfung mind. einmal im Quartal
- Bauzustandsprüfung jährlich
- Hydraulische Prüfung alle 5 Jahre
Zustandserfassung
- Optische Inspektion (Freispiegelkanäle)
- Weitergehende Anforderungen in der Wasserschutzgebietsverordnung (WSG-VO)
- Druckprüfung bei Druckleitungen
Überprüfungszeiträume (komm. Abwasser)
- 15 Jahre bei Misch- u. Schmutzwasserkanälen
- 20 Jahre bei Regenwasserkanälen
- 30 Jahre bei Zuleitungskanälen
Schornsteine
- fristgerechte Reinigung und Überprüfung der Abgaswege und des Schornsteins
- Kehr- und Prüffristen ergeben sich aus dem Feuerstättenbescheid
Elektroinstallationen
Ein E-CHECK kann besonders für Vermieter sinnvoll sein
VDE-Bestimmung DIN 0105
- mindestens alle 4 Jahre überprüfen der elektrischen Anlagen und ortsfesten Betriebsmittel
- mindestens alle 6 Monate überprüfen der Fehlerstrom- und Fehlerspannungs Schutzeinrichtungen
Rauchmelder
- Funktionskontrolle mindestens einmal jährlich bzw. nach Bedienungsanleitung
- Sichtprüfung, ob die Raucheintrittsöffnungen frei sind oder der Melder beschädigt ist. Mit der Prüftaste wird probeweise ein Alarm ausgelöst
- 230 V-Rauchwarnmelder > Überprüfungen mit und ohne 230 V-Netz
Vorbeugdende Maßnahmen
- Keine brennbaren Materialien im Keller und auf dem Dachboden lagern
-Müllbehälter außerhab des Hauses
- Keine brennbaren Flüssigkeiten oder Flüssiggase im Haus lagern
- Keine benzingetriebene Fahrzeuge im Haus abstellen
- Fluchtwege ausweisen
- Flucht- und Rettungswege freihalten
Schutztüren

Schnee- und Eisfreihaltung

Stolperstellen auf Gehwegen

Spielplätze
tägliche Kontrolle
- im Sommer aufgrund Nutzungshäufigkeit
mindestens wöchentliche Überprüfung
- Prüfung auf für Kinder nicht erkennbare Gefahren
- Reinigung und Reparatur kleiner Schäden
monatliche Kontrolle
- Sichtprüfung
- Verschleißkontrollen
- Funktionskontrollen
- durch Fachkundigen
- Entfernen von giftigen (z. B. Herkulesstaude, Goldregen, Eibe) oder sonst gefährlichen Pflanzen
jährliche Überprüfung
- Hauptinspektion durch Sachverständigen
- Standsicherheit, Materialuntersuchungen
- einschlägige Normen: DIN EN 1176 "Sicherheitstechnische Anforderungen für Kinderspielplatzgeräte", DIN EN 1177 "Bodenarten", DIN 18034 "Spielplätze und Freiflächen zum Spielen"
Wasserflächen
- Feuerlöschteiche grundsätzlich einzäunen
Maximal 40 cm Wassertiefe bei Wasserflächen im Spielbereich von Kindern (DIN 18034).
- Absicherung gegen ungewolltes Hineinstürzen
- > 40 cm Wassertiefe monatliche Kontrolle der Einfriedung, in Nähe von Spielplätzen evtl. kürzere Kontrollabständ
- Grundstück so einzäunen, damit Dritte nicht ohne Weiteres zum Gartenteich, zur Regentonne und/oder zum Pool gehen können
- Ohne Einzäunung muss eine Wasseroberfläche abgedeckt werden, besonders dann, wenn Kleinkinder in der Nachbarschaft wohnen

Hinweis! Schutzrechtsverletzung: Falls Sie meinen, dass von meiner Website aus Ihre Schutzrechte verletzt werden, bitte ich Sie, zur Vermeidung eines unnötigen Rechtsstreites, mich umgehend bereits im Vorfeld zu kontaktieren, damit zügig Abhilfe geschaffen werden kann. Bitte nehmen Sie zur Kenntnis: Das zeitaufwändigere Einschalten eines Anwaltes zur Erstellung einer für den Diensteanbieter kostenpflichtigen Abmahnung entspricht nicht dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen. Die Kostennote einer anwaltlichen Abmahnung ohne vorhergehende Kontaktaufnahme mit mir wird daher im Sinne der Schadensminderungspflicht als unbegründet zurückgewiesen.