Wohnen

Kaufen oder Mieten?

Geschichte der Sanitär-, Heizungs-, Klima- und Solartechnik
Abkürzungen im SHK-Handwerk
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Die Entschheidung, ob man im Eigentum oder zur Miete wohnen will, ist nicht einfach. Sie hängt von vielen Faktoren ab. Man muss sich darüber bewusst werden, warum man gerne kaufen oder bauen möchte. Ist das Ziel die Absicherung im Alter? Soll die Immobilie eine Geldanlage sein, die vermietet werden soll?
Durch die Sanierung von Altbauten geht der Trend oft in Richtung Eigentumswohnung. Diese Wohnungen werden besonders in Städten, großen Ballungszentren und auch in Feriengebieten immer attraktiver. Hier wird auf möglichst kleinem Raum viel Wohnraum geschaffen.
Bei der Frage "Kaufen oder Mieten?" ist nicht nur die finanzielle Situation, sondern auch die eigene Lebenssituation zu klären. (z. B. Kaufen, wenn man seinen Lebensmittelpunkt gefunden hat. Wenn man alle paar Jahre umziehen muss, dann kann eine Mietwohnung sinnvoll sein. Ist man der Typ, der es lieber bequem mag und bei jedem Problem gleich den Vermieter anruft oder ist man bereit, sich selbst zu kümmern).
Besonders in den Ballungszentren wird die Suche nach einem "bezahlbaren" Einfamilienhaus, einer bezahlbaren Mietwohnung oder eines Grundstücks für den Bau immer schwerer. Dazu kommen noch die immer höheren Bauvorschriften (z. B. die EnEV), die das Bauen immer teurer machen.

Auf der anderen Seite sollte man auch den Leerstand bzw. die unverkäuflichen Häuser in einigen ländlichen Regionen nicht verschweigen und sich Gedanken machen, wie man diese Immobilien bei die Wohnraumbeschaffung mit einbezieht.


Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis)


 
 

Eigenheim
Ein Eigenheim (Einfamilienhaus [EFH], Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Bungalow, Doppelhaus, Reihenhaus [RH], Zweifamilienhaus [ZFH]) ist der Traum vieler Familien. Das Wohngebäude darf nicht mehr als zwei Wohnungen beinhalten. Hier muss der Eigentümer eine Wohnung im Gebäude selbst bewohnen. Oft wird die zweite Wohnung Familienangehörigen (Eltern oder Kinder) zur Verfügung gestellt. Dabei handelt es sich dann oft um ein Generationenhaus, in dem mehrere Generationen unter einem Dach leben.
Ein Eigenheim hat viele traumhafte Seiten, aber es gibt auch Nachteile, die beachtet werden sollten.

Der größte Vorteil eines Einfamilienhauses bzw. Bungalows ist, dass man Ruhe im Haus hat (wenn man es will) und ganz für sich sein kann. Eigentümer von einem Haus brauchen sich keine Gedanken darüber machen, ob sich die Nachbarn gestört fühlen, wenn z. B. die Kinder schon frühmorgens Ball spielen oder bei Feierlichkeiten muss man sich mit den Nachbarn nicht abgestimmen. Das gilt natürlich nur, wenn wenn das Haus freistehend ist. Bei einer sehr dichten Bebauung (kleine Grundstücke) kann es hier auch Probleme geben.
Auch bei der Gestaltung von Haus und Garten hat man viele Freiheiten, wenn sie im Rahmen der Bauordnung liegen. Bei einer dichten Bebauung muss man sich evtl. mit dem Nachbarn kurzschließen.
Ein gut gepflegtes Eigenheim hat einen hohen Wertzuwachs, besonders dann, wenn es sich in einer guten Lage befindet.

Die Anschaffungskosten für ein Haus mit Grundstück sind je nach der Lage relativ hoch. Das gilt besonders bei Altbauten, wenn an dem Haus noch etwas verändert werden soll bzw. muss. Deshalb ist es bei dem Kauf eines Altbaus sinnvoll, einen Fachmann zu beauftragen, der bei der Beurteilung des Hauses und des Grundstückes eine Hilfestellung leistet.
Auch sollte man bedenken, dass sich Nebenkosten (Makler, Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, div. Versicherungen, Anschlusskosten, Wartungskosten) nicht nur auf den Hauskauf beziehen, sondern während des Wohnens auch Nebenkosten entstehen, die recht hoch sein können. Außerdem ist zu bedenken, dass auch Rücklagen gebildet werden müssen, falls Reparaturen und Renovierungen (Instandhaltungsrücklage) notwendig werden. Hier ist es also nicht damit getan, nur die Kreditrate zu bedienen.

 
 

Eine Einliegerwohnung ist eine zusätzliche Wohnung in einem Eigenheim, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist und sich in der Regel im Keller- oder Dachgeschoss eines Eigenheims befindet, das vom Vermieter selbst genutzt wird. Sie hat neben den Wohnräumen einen eigenen abschließbaren Eingang (im Haus [Windfang, Treppenhaus]), eine eigene Küche, ein eigenes Bad und WC. Wenn der Wohnungseingang von Außen zugänglich und/oder die Wohnung vollständig ist, dann gilt diese Wohnung steuerrechtlich als zweite Wohnung (Zweifamilienhaus).
In Einliegerwohnungen werden spezielle Wohnbedürfnisse einiger Familienangehöriger (z. B. Eltern erwachsene Kinder) Rechnung getragen. Die Wohnung kann aber auch an familienfremde Personen vermietet werden, um bei der Finanzierung der Baukosten entlastet zu werden. Die Versorgung dieser Räume mit Wasser, Strom, Heizenergie und evtl. auch Gas muß vom übrigen Haus getrennt erfolgen, wobei die Versorgungsleistungen separat erfaßbar sein müssen.
Die Mieter von Einliegerwohnungen und von Wohnungen in Zweifamilienhäusern, von denen eine Wohnung vom Vermieter selbst genutzt wird, haben weniger Rechte als andere Mieter einer "normalen" Mietwohnung. Hier ist besonders der Kündigungsschutz stark eingeschränkt (§ 573 a - Bürgerliches Gesetzbuch). Hier hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht und kann den Mieter ohne Angaben von Gründen kündigen. Es gibt also nicht die Kündigung aus einem gewichtigen Grund (z. B. Eigenbedarf). Die einzige Einschränkung besteht dann, wenn der Mieter sich auf die Sozialklausel beruft und er nachweisen kann, dass die Kündigung für ihn eine besondere Härte darstellt (z. B. schwere Erkrankung oder er findet keine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen).
Wenn der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter um drei Monate (bei einem unbefristeten Mietvertrag i st die Mietdauer zu beachten). Natürlich können im Mietvertrag nur zugunsten des Mieters auch abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden. Da hier aber kein Rechtsanspruch besteht, muss sich der Vermieter auf eine abweichende Regelung nicht einlassen.
Eine weitere Besonderheit ist die Heizkostenabrechnung. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen. Im Mietvertrag kann eine Abrechnung nach Quadratmeter vereinbart werden. Wenn dies nicht festgelegt ist, dann ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung Pflicht.
Wer eine Einliegerwohnung mieten will, muss sich darüber im Klaren sein, dass er sich einen schlechteren Mieterschutz und eine ungünstige Heizkostenverteilung einhandelt, wenn man mit dem Vermieter keine besseren vertragliche Konditionen aushandeln kann.

Haus mit zwei Wohneinheiten

 
 

Eigentumswohnung
Immer mehr Menschen und besonders junge Leute ziehen in einen städtischen Raum oder eine Großstadt. Hier stellt sich die Frage, ob man sich eine eigene Immobilie oder eine Mietwohnung sucht. In vielen Fällen entscheidet man sich für eine Eigentumswohnung, weil sie keine Mietwohnung finden oder ein Einfamilienhaus für viele nicht finanzierbar ist. Bevor man sich für eine Wunsch-Wohnung (Neubau- oder sanierter Altbau) entscheidet, sollte man einige Tipps beachten, damit der Wohnungskauf nicht zum teuren Reinfall wird. Bei dem Kauf und dem Wohnen in Eigentumswohnungen gibt es viele Fallstricke, die man kennen und akzeptieren muss, denn man bindet sich auf einige Jahrzehnte. Oft ist es schwierig, eine Wohnung ohne Wertverlust wieder zu verkaufen.
Der Käufer einer Eigentumswohnung muss sich darüber im Klaren sein, dass er zwar alleiniger Eigentümer seiner Wohnung ist, aber gleichzeitig auch Miteigentümer eines mehrgeschossigen Gebäudes wird. Das "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht" (Wohnungseigentumsgesetz) ist sehr umfangreich. Zum Gemeinschaftseigentum gehören z. B. Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, alle tragenden Wände, die konstruktiven Teile der Balkone und der Außenanlage. Hier bestehen Mitsprache- und Einspruchmöglichkeiten der anderen Miteigentümer. Dabei kann es schon bei Kleinigkeiten zum Ärger kommen.
Auch die monatlichen Kosten einer Eigentumswohnung sollten nicht unterschätzt werden. Die Immobilie kann später genauso teuer (in der Regel auch höher) sein, wie zuvor die monatliche Miete. So können z. B. die laufenden Kosten später steigen, wenn z. B. die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Instandhaltungsrücklage zu erhöhen. Außerdem fallen Kosten für einen Verwalter an.
Der Vorteil einer sanierten oder schon gebrauchten Wohnung ist, dass man die Räume vor dem Kauf besichtigen kann. Eine Besichtigung ist sehr wichtig, denn üblicherweise wird gekauft wie gesehen und übersehene Mängel muss man dann später auf eigene Kosten beseitigen. Wenn man selbst nicht absolut fachkundig ist, sollte man auf jeden Fall einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen. Dieser kann die Bausubstanz, den Schallschutz, einen vorzulegenden Energieausweis, die bestehende Wärmedämmung und den Energieverbrauch bewerten. Wichtig ist es auch, sich einen Überblick über den Zustand der Heizung, der Sanitär- und Elektroinstallation zu verschaffen.
Vor dem Kauf einer älteren Eigentumswohnung sollte man sich Unterlagen über geplante Investitionen am Gebäude und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten fünf Jahre aushändigen lassen. Daraus kann man entnehmen, wie die Eigentümergemeinschaft funktioniert, wie sie im Interesse des gemeinschaftlichen Eigentums handelt und welche Probleme sich aufgestaut haben. Auch die Höhe der sogenannten Instandhaltungsrücklage ist sehr wichtig. Wenn die Rücklage niedrig ist, müssen Renovierungen über Sonderumlagen finanziert werden. Sonderumlagen bedeuten, dass die Eigentümer für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten noch einmal gesondert zur Kasse gebeten werden.
Neue Wohnungen existierten oft nur auf dem Papier und müssen erst gebaut bzw. fertig gestellt werden. Hier sollte die Baubeschreibung sehr genau geprüft werden. In dieser ist schriftlich festgelegt, welche Leistungen der Bauträger genau zu erbringen hat. Was dort nicht festgehalten ist, schuldet der Bauträger üblicherweise auch nicht. Auch hier sollte man auf jeden Fall einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen, der die Baubeschreibung sehr genau prüfen kann. Hier sollte z. B. das energetisches Konzept, der Schallschutz, die Sanitärausstattung und das Heizungssystem beschrieben sein.
Ein sehr wichtiger Vertragsbestandteil ist der Zahlungsplan, in dem die Raten der Bezahlung des Neubaus festgelegt sind. Ein guter Zahlungsplan muss die Ratenzahlung nach Baufortschritt mit angemessenen und transparenten Abschlagszahlungen gewährleisten. Die Schlussrate sollte mindestens 5 % der Gesamt-Bausumme betragen, damit man ein Druckmittel in der Hand behält, um bei Baumängeln eine zügige Nachbesserung durchzusetzen. Die Überprüfung des Kaufvertrag sollte neben der Baubeschreibung auch Zahlungsplan vor dem Kauf durch einen Finanzfachmann erfolgen.

 
 

Ferienhaus - Ferienwohnung
Ein Ferienhaus ist ein Einfamilienhaus und eine Ferienwohnung ist eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus oder eine Mietwohnung, die nur zeitweise an wechselnde Mieter bzw. Gäste vermietet wird.
Das Ferienhaus wird den Gästen für einen bestimmten Zeitraum gegen Bezahlung überlassen. Entweder wurde das Haus nur für die Vermietung an Gäste gebaut und betrieben oder es handelt sich um ein Ferienhaus, das zur Selbstnutzung (Wochenendhaus, Sommerhaus) in einer landschaftlich reizvollen Gegend gebaut wurde. Natürlich kann dieses Haus auch an Gäste vermietet werden.
Bei einer Ferienwohnung handelt es sich um eine möblierte Wohnung, die den Gästen gegen Bezahlung für einen bestimmten Zeitraum überlassen wird. Diese Wohnung kann in einem Gebäude mit anderen Ferienwohnungen oder als abgeschlossene Wohnung mit oder ohne eigenen Eingang in einem Zweifamilienhaus untergebracht sein. Diese Wohnungen sollten einen Zugang zu einer Terrasse oder einem Balkon haben.
Bei der Vermietung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen muss beachtet werden, dass es sich um Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb oder um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung handelt. Wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind, dann handelt es sich um gewerbliche Einkünfte:

• die Ferienwohnung muss voll eingerichtet sein und die Führung eines Haushalts ermöglichen. Dazu gehören auch z. B  Wäsche, Geschirr,
• die Wohnung muss in einem Feriengebiet mit gleichartig genutzter Wohnungen liegen,
• die Verwaltung und Werbung muss von einer für die Wohnanlage bestehenden Verwaltung oder einer Feriendienstorganisation durchgeführt werden,
• die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden,
• es muss ständig Personal anwesend sein, das mit den Gästen Mietverträge abschließt und abwickelt und zudem für einen ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung sorgt.

Wenn nicht alle Voraussetzungen für eine gewerblichen Vermietung der Wohnung vorliegen, dann handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Hier unterscheidet man zwei verschiedene Arten:

• Wenn das Haus oder die Wohnung das ganze Jahr vermietet und nicht selbst genutzt wird, dann sind die Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen, unabhängig davon, ob die Wohnung tatsächlich vermietet war oder leer stand.
• Wenn das Haus oder die Wohnung teilweise selbstgenutzt und teilweise vermietet wird, dann führt die Selbstnutzung nicht zu Einnahmen und somit können auch die Kosten, die anteilig auf die Zeit der Selbstnutzung entfallen nicht als Werbungskosten abgesetzt werden. Zur Selbstnutzung gehört auch der Zeitraum, in dem das Ferienhaus weder vermietet noch tatsächlich selbstgenutzt wird, es dem Steuerpflichtigen aber zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung steht. Das Ferienhaus steht dem Steuerpflichtigen immer dann zur jederzeitigen Verfügung, wenn er es selbst vermietet und es ihm deshalb freisteht, das Grundstück selbst zu nutzen oder zu vermieten.

Wer in Deutschland eine Ferienimmobilie kaufen will, wird sich an der Nordsee und Ostsee, an Binnenseen, in den Bergen und Wäldern umsehen. Das Ferienhaus oder die Ferienwohnung im eigenen Land hat einige Pluspunkte. Der Anfahrtsweg ist in der Regel kurz und die Anreise ist ohne Flugzeug möglich. Auch die Rechtslage und die Steuergesetze sind überschaubar. Da der Urlaub im eigenen Land immer beliebter wird, ist die Ferienimmobilie ein gutes Anlageobjekt, das selbst genutzt, aber auch vermietet werden kann.
Bei der Suche nach einem Standort sollte man einige Fragen abklären:

• Gibt es eine gute Verkehrsanbindung?
• Welche Freizeitmöglichkeiten gibt es vor Ort?
• Ist der Ort hundefreundlich?
• Welches Angebot gibt es für Kinder, die mit in den Urlaub kommen?
• Ist die nächste Einkaufsmöglichkeit weit entfernt?
• Ist eine Arztpraxis in der Nähe?
• Sind in der Umgebung mögliche Lärmquellen (z. B. Straßenverkehr, Bars)?
• Wie setzt sich die Nachbarschaft zusammen?
• Die Kaufinteressenten einer Ferienimmobilie müssen selbst prüfen, wie der Zustand des Gebäudes, der Beheizung, die Wasser- und Elektroinstallation ist, und auch die Anzahl der Zimmer ausreichend ist.

Bei dem Kauf sollte man nicht nur auf den Preis sehen, sondern auch auf die Nebenkosten (Gutachten, Versicherungen oder Renovierungsarbeiten) und je nach Gemeinde wird außerdem eine Zweitwohnsitzsteuer und Kurtaxe fällig.
Ein Ferienhaus oder Wochenendhaus wird in der Regel als Zweitwohnsitz eingestuft, den der Eigentümer bei der Gemeinde anmelden muss. An vielen Standorten muss also auch eine Zweitwohnsitzsteuer gezahlt werden, die in der Regel zehn Prozent der Jahreskaltmiete beträgt, aber auch deutlich höher ausfallen kann. Dabei ist es egal, wie häufig der Eigentümer dort Urlaub macht oder ob er die Immobilie vermietet, zahlen muss er sie in voller Höhe. Nur wenn er die Ferienimmobilie nahezu lückenlos an Feriengäste vermietet, kann er von der Steuer befreit werden. Wenn das Wochenendhaus vermietet und auch selbst genutzt wird, kann die Zweitwohnungssteuer bei der Steuer als Werbungskosten anteilig geltend gemacht werden ( BGH, Az.: IX R 58/01).

Viele träumen von einer Immobilie im Ausland. Besonders beliebt im sonnigen Süden sind Spanien (z. B. Mallorca), Portugal und Frankreich, im Norden sind es Dänemark und Schweden. Eine erste Orientierung über mögliche Zielländer und Regionen, in dem das zukünftige Auslandsdomizil stehen soll, kann das Internet geben. Informationen zu den klimatischen Gegebenheiten, der Sicherheit und weitere Empfehlungen für Reisende gibt es unter anderem auf der Internetseite des Auswärtigen Amtes. Auch bei den Kulturvereinen der verschiedenen Länder können wichtige Informationen eingeholt werden.
Auch wenn die Auswahl auf den ersten Blick reizvoll erscheint, ist der Kauf mit zahlreichen Risiken verbunden: Sprachbarrieren führen leicht zu Missverständnissen und je nach Land herrscht eine andere Rechtslage. Hier ist es notwendig, einen vertrauenswürdigen Makler zu haben, der nicht nur Hochglanzbilder zeigt, sondern auch vor Ort alle notwendige Arbeiten erledigt. Hier bieten sich Maklerportale (z. B. für Port Andratx Immobilien) an, die umfangreiche Angebote an Immobilien zeigen.

Besonders im Ausland gilt, niemals einen Vertrag unterschreiben, bevor man das Objekt vor Ort gesehen hat. Nur so kann man Mängel an der Immobilie (Haus oder Wohnung) erkennen. Bei hochpreisigen Objekten sollte man auf jeden Fall einen Sachverständigen mitnehmen, der auf diverse Baumängel aufmerksam machen kann. Die zusätzlichen Kosten werden sich sicherlich bezahlt machen.

 
 

Minihaus
Minihäuser (Modulhaus, Würfelhaus, Mikrohaus, Containerhaus, Mobilheim, Gartenhaus, Singlehaus) sind Gebäude mit einer Nutzfläche* zwischen 20 bis 50 m2. Für ein "Kleines Gebäude" (weniger als 50 m2 Nutzfläche [EnEV 2014 im § 2]) ist auch die EnEV zu beachten. Nach der EnEV 2014 § 8 (Anforderungen an kleine Gebäude und Gebäude aus Raumzellen) gelten nur die Vorgaben, dass für die Außenbauteile nur die Anforderungen der U-Werte und die Anlage 3 (Anforderungen ... bei Errichtung kleiner Gebäude) erfüllt werden müssen. Die entsprechenden U-Werte sind in der EnEV 2014, Anlage 3, Tabelle 1 (Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten bei erstmaligem Einbau ... von Bauteilen) gelistet. Außerdem benötigen diese Gebäude nach der EnEV § 16 Abs. 5 keinen Energieausweis. Für die Anlagentechnik der kleinen Gebäude gelten die Anforderungen der EnEV 2014, Abschnitt 4 (Anlagen der Heizungstechnik, Kühltechnik und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung). Diese Vorgaben gelten auch ab 2016 unverändert. Bei kleineren Häusern über 50 m2 ist die EnEV voll einzuhalten.
* Die Nutzfläche ist der Anteil der Grundfläche, der entsprechend der Zweckbestimmung genutzt werden kann. Dagegen bezieht sich die Wohnfläche auf die Gesamtheit der anrechenbaren Raumgrundflächen, die zu einer Wohnung oder einem Haus zählen. Der Unterschied besteht somit darin, ob die betreffenden Flächen genutzt oder bewohnt werden können.
Die Minihäuser liegen bei Singles und kinderlosen Paaren voll im Trend. Sie werden aber auch gerne als Wochenendhaus, Ferien- und Familiengästewohnung gebaut. Die Bauarten der Häuser sind sehr umfangreich und reichen von Häuser auf Rädern über Gartenwohnhäuser bis zu super gestylten Häusern.
Auch bei einem Minihaus sind, unabhängig von der EnEV, baurechtliche Dinge zu beachten. In Deutschland gilt das Baurecht. Grundsätzlich sind alle Häuser genehmigungspflichtig, wenn sie als Aufenthaltsraum dienen. Da von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedliche Regelungen gelten können, muss man vor der Planung Informationen einholen. Vor dem Baubeginn ist bei der Gemeinde ein Bauantrag einzureichen. Hierfür werden Bauantragsformulare verwendet, denen eine Baubeschreibung, der Lageplan und die Bauzeichnung beigefügt werden müssen.
In der Regel wird wird ein Minihaus dauerhaft bewohnt, also muss das Grundstück erschlossen (Wasser, Abwasser, Strom, Telefon) werden. Natürlich kann ein Minihaus auch autark (Photovoltaik-Anlage, Solarthermie mit Speicher, Wassertank und Humustoilette) gestaltet werden. Diese Entscheidung sollte vor Baubeginn fallen. Wenn die rechtlichen Aspekte und die Art des Hauses geklärt sind, kann man überlegen, ob man das Haus mit einem spezialisierten Anbieter errichtet oder ob man seine eigene Vorstellungen mit Hilfe einer Bauanleitung (Baukastensystem) selber erstellt.

Minihäuser - Immowelt AGEin autarkes Haus bauen - wie geht das?
Minihäuser - Modulheim.de
Das Gartenhaus als Wohnung - A-Z Gartenhaus GmbH
Singlehäuser und Modulhäuser - Anbieter in Europa - Tiny Houses Consulting UG (haftungsbeschränkt)
Ein autarkes Haus bauen - wie geht das? - HausXXL
Das autarke Haus – Ein Überblick - Marc Hermanus
fermacell Powerpanel H2O – die Nassraumplatte - Fermacell GmbH


Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis) / LBS

 
 

Baubegleitende Qualitätskontrolle
Eine baubegleitende Qualitätskontrolle (Baucontrolling, "Bauherrenberatung") durch einen unabhängigen Bausachverständigen stellt sicher, dass die Baubeschreibung, die Bauplanung und Bauausführung übereinstimmen. Außerdem ist die Beauftragung einer Bauabnahme und eine Betreuung bei Baumängel und Schäden sinnvoll.
Die baubegleitende Qualitätskontrolle wird von Sachverständigenbüros und von großen Prüfgesellschaften (TÜV, DEKRA) angeboten. In der Regel ist dies keine Dienstleistung (ohne Erfolgshaftung) sondern ein Werksvertrag (Erfolgshaftung). Der Baucontroller schuldet eine "mängelarmen" Errichtung des Gebäudes. Dies erfolgt in Form einer Überprüfung der Bauleistungen und der Überwachung der Beseitigung von festgestellten Mängeln. Der Auftragnehmer muss für den geschuldeten Erfolg einstehen. > mehr

 
 

Bauversicherungen
Vor dem Baubeginn muss sich der private Bauherr um seinen notwendigen Versicherungsschutz kümmern, um sein Bauherrenrisiko abzusichern. In diesem Zusammenhang muss er bedenken,  dass er rechtlich gesehen als Eigenbauunternehmer (Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten) handelt und dadurch entsprechende Pflichten bestehen. Für die Dauer dieser Bauarbeiten gehört der Bauherr der zuständigen Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft an (Sozialgesetzbuch VII - Gesetzliche Unfallversicherung § 136 Abs.1 "Bescheid über die Zuständigkeit, Begriff des Unternehmers").
Die aufgeführten Versicherungen können auch im Verbund abgeschlossen werden oder schon in anderen Versicherungen (z. B. Gebäudeversicherung) vorhanden sein. Wenn eine baubegleitende Qualitätskontrolle beauftragt wurde, dann muss der Baubegleiter überprüfen, ob alle Risiken abgesichert sind.
Hier handelt es sich um die

Bauherrenhaftpflichtversicherung
Feuer-Rohbau-Versicherung
Bauleistungsversicherung
Bauhelfer-Unfallversicherung
Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke

Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sollte vor dem Beginn der ersten Bauarbeiten abgeschlossen werden, denn der Bauherr ist für die Sicherheit auf der Baustelle bzw. Grundstück verantwortlich, selbst wenn Fremdfirmen das Eigenheim errichten und die Verkehrssicherungspflicht an diese delegiert wurde. Der Bauherr haftet für Schäden, die im Zusammenhang mit dem Bau entstehen. Die Versicherung tritt ein, wenn dritte Personen (z. B. Freunde, die auf der Baustelle mithelfen) oder deren Besitz durch das Bauvorhaben oder auf der Baustelle zu Schaden kommen. Die Versicherung endet mit der Bauübergabe.
Es gibt viele Risiken an die man überhaupt nicht denkt. So können z. B. spielende Kinder in die Baugrube fallen, herabfallende Teile verletzen Passanten und beschädigen parkende Autos oder das Gerüst kann umstürzen und das Nachbarhaus beschädigen.

Eine Feuer-Rohbau-Versicherung ist nur dann notwendig, wenn noch keine Gebäudeversicherung (Wohngebäudeversicherung) abgeschlossen wurde. Kreditgeber verlangen bei Abschluss eines Finanzierungsvertrags den Nachweis einer Feuerversicherung oder auch eine Gebäudeversicherung. Diese deckt nicht nur Schäden ab, die unmittelbar das Feuer verursacht hat, sondern auch Folgeschäden durch Rauchentwicklung oder durch das Löschwasser der Feuerwehr. Neben dem Rohbau selbst sind auch Baustoffe versichert, die auf dem Gelände lagern und durch das Feuer Schaden genommen haben. Müssen nach dem Brand Wände eingerissen werden, bezahlt das ebenfalls die Versicherung.

Eine Bauleistungsversicherung (Bauwesenversicherung) ersetzt unvorhersehbare Schäden und ist oft Bestandteil einer Gebäudebauversicherung. Der Versicherungsschutz umfasst alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile für den Roh-, Aus- und Umbau. Auch Schäden durch den Diebstahl und/oder Vandalismus von fest eingebautem Material können mit abgedeckt werden. Das gilt auch für Schäden, die durch höhere Gewalt (Hochwasser, Sturm) verursacht werden. In der Regel sind auch unbekannte Eigenschaften des Baugrundes, Konstruktions- und Materialfehler, und Fahrlässigkeit mitversichert. Dies nennt man Allgefahrendeckung.
Nicht versichert sind Schäden durch Feuer,, Blitzschlag, Hagelschlag, Explosion, An- oder Abprall bemannter und unbemannter Flugkörper). Das Feuerrisiko ist über eine Feuerrohbauversicherung bzw. Gebäudeversicherung abgedeckt.

Bauhelfer (Nachbar, Verwandte, Freunde) sind bei Arbeitsunfällen oder bei Unfällen auf dem Weg zur Baustelle grundsätzlich über die gesetzliche Bauhelferversicherung abgesichert. Dabei ist es unerheblich, ob der Helfer bezahlt wird oder nicht, ob er nur einmal oder für längere Zeit mitabeitet. Der Bauherr ist verpflichtet, seine Helfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) anzumelden und je nach Umfang der Arbeiten fallen dafür Beiträge an die Berufsgenossenschaft an. Auch wenn der Bauherr die Anmeldung "vergisst", greift der Schutz der gesetzlichen Unfallversicherung für die Helfer und dem Bauherrn droht dann jedoch ein Bußgeld.
Für die Dauer der nicht gewerbsmäßigen Bauarbeiten gehört der Bauherr der zuständigen Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft an (Sozialgesetzbuch VII - Gesetzliche Unfallversicherung § 136 Abs.1 "Bescheid über die Zuständigkeit, Begriff des Unternehmers"). Dabei ist es unerheblich, ob der Bauherr einzelne oder alle Bauarbeiten mit oder ohne Einsatz von Hilfskräften selbst ausführt, er ist ein Eigenbauunternehmer.
Dieser automatische Schutz gilt nicht für den Bauherren und seinen Ehepartner. Da diese als Unternehmer ( Eigenbauunternehmer) eingestuft sind, können sie sich freiwillig gegen einen Zusatzbeitrag bei der BG Bau versichern oder aber eine private Bauhelfer-Unfallversicherung abschließen. Auch Familienangehörige sind nicht immer automatisch geschützt. So greift der gesetzliche Schutz z. B. bei einer üblichen Gefälligkeit innerhalb der Familie nicht.
Die private Bauhelfer-Unfallversicherung deckt solche Fälle ab, sie kann auch für alle Hilfskräfte abgeschlossen werden, die dann die Leistungen aus der gesetzlichen Bauhelfer-Unfallversicherung zu ergänzen. Sie bietet Geldleistungen bei dauerhaften, unfallbedingten Gesundheitsschäden in Form einer Einmalzahlung oder/und einer lebenslangen Rente. Weitere Leistungen können z. B. Tagegelder, Todesfallleistung und kosmetische Operationen sein. Gegenüber der gesetzlichen Unfallversicherung spielt es dabei keine Rolle, ob der Versicherte nach seinem Unfall noch erwerbsfähig ist oder nicht.
Der Eigenbauunternehmer hat genauso wie ein gewerblicher Unternehmer gegenüber der Berufsgenossenschaft die gleichen Verpflichtungen. Diese sind

die Erfüllung der Mitteilungs-, Auskunfts- und Aufzeichnungspflichten
die Beachtung der Anforderungen aus staatlichen und berufsgenossenschaftlichen   Arbeitsschutzvorschriften
die Meldung von Arbeitsunfällen
die Erfüllung der Beitragspflicht

Zu den Mitteilungs-, Auskunfts- und Aufzeichnungspflichten gehören:

Name und Anschrift des oder der Bauherren
die genaue Bezeichnung des Bauvorhabens und der Baustellenanschrift
die Anzeige über den Baubeginn und das Bauende
die geleisteten Helferstunden aller Helfer
die Namen und Anschriften der beauftragten gewerblichen Unternehmen

Es wird empfohlen, ein Bautagebuch zu führen

Mit einer Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke wird das Risiko für Schäden abgedeckt, die auf unbebauten Grundstück entstehen können. Bei einem unbebauten Grundstück ist der Eigentümer dafür verantwortlich, dass Dritte keinen Schaden nehmen. Verstößt er gegen die Verkehrssicherungspflicht, haftet er für entstehende Schäden. Sie greift z. B. dann, wenn der Eigentümer im Winter seiner Streupflicht nicht nachkommt, eine Person auf dem glatten Gehweg stürzt und sich dabei verletzt oder auf dem Grundstück Wasserlöcher vorhanden sind und diese oder das Grundstück nicht eingezäunt sind. Die Versicherung ist allerdings nur sinnvoll, wenn der Baubeginn noch nicht feststeht oder eine Bebauung nicht geplant ist.

Benötige ich eine Bauherren- Haftpflichtversicherung?
Merkblatt für private Bauherren - Gesetzliche Unfallversicherung für private Bauhelfer - BG Bau

 
 

Gebäudeversicherung

Quelle: TA Trust Agents Internet GmbH


Eine Gebäudeversicherung (Wohngebäudeversicherung - Sachversicherung) bezieht sich auf feste Gebäude, Nebengebäude und Garagen. Durch diese Versicherung werden grundsätzlich nur für Wohnraum bestimmte und nicht gewerblich genutzte Gebäude. Gebäudeschäden werden gemeinsam im Rahmen einer einzigen Police (verbundenen Gebäudeversicherung - VGV) abgedeckt. Wenn eine baubegleitende Qualitätskontrolle beauftragt wurde, dann muss der Baubegleiter überprüfen, ob alle Risiken (z. B. Bauversicherungen) abgesichert sind.
Die VGV verbindet die Versicherung der Gefahren Leitungswasserschaden, Wohnungsbrand, Blitzschlag und ein vom Sturm abgedecktes Dach in einem Versicherungsvertrag. Sie kann um die Gefahren Hagelschlag, Aufprall eines Luftfahrzeugs, Aufräumungskosten und/oder Elementargefahrenversicherung erweitert werden.
Über die Versicherungssumme wird das Wohngebäude mit seinen Nebengebäuden beschrieben. Die VGV kann als eine gleitende Neuwertversicherung, in Einzelfällen als Neuwertversicherung oder Zeitwertversicherung mit fester Versicherungssumme ausgelegt sein. In der Regel liegt eine gleitende Neuwertversicherung vor, um die Wiederherstellung des beschädigten oder zerstörten Gebäudes abzusichern. Zusätzlich zur Gebäudeversicherung ist eine Hausratversicherung sinnvoll.
Die Beiträge zur Gebäudeversicherung hängen von der Versicherungssumme ab, die vom Gebäudewert bestimmt wird.
Die Wertermittlung beruht auf der fiktiven Basis des Jahres 1914 ("Wert 1914"). Die Grundlage ist, was die Errichtung des Gebäudes im Jahre 1914 (in Goldmark) gekostet hätte. Daraus wird der Versicherungsbeitrag auf heutige Verhältnisse bezogen (gleitender Neuwertfaktor). Dieser setzt sich aus dem Baupreisindex (zu 80 %) und dem Tariflohnindex (zu 20 %) zusammen.
Versicherungsprämie = Wert 1914 x gleitender Neuwertfaktor x Beitragssatz

Dadurch wird eine dynamische Beitragsanpassungen entsprechend der allgemeinen Baupreis- und Einkommensentwicklung ermöglicht und eine Unterversicherung vermieden.
Faktoren In die Wertermittlung des Gebäudes einfließen:

  • der Gebäudetyp: Dachform, Etagenzahl, Unterkellerung;
  • die Wohnfläche: Summe der Flächen von relevanten Dach-, Ober-, Erd- und Kellerräumen;
  • zu berücksichtigende Nebengebäude: Garage, Carport, Gartenhaus usw.;
  • die Bauausführung: verwendete Baumaterialien bei Außenwänden, Dach und Innenausbau;
  • der Standort: spielt bei der Elementarversicherung eine wichtige Rolle, ist aber auch für den anzuwendenden Baupreisindex beim gleitenden Neuwertfaktor von Bedeutung.
Faktoren, die die Beitragshöhe beeinflussen:

  • der Umfang des vereinbarten Versicherungsschutzes: Leistungserweiterungen und Zusatzschutz erhöhen zwangsläufig die Beiträge. Ein Beispiel hierfür ist die Versicherung einer Photovoltaikanlage, die oft nicht automatisch berücksichtigt ist, aber gegen Aufpreis einbezogen werden kann;
  • vereinbarte Selbstbeteiligungen: dadurch wird die Versicherung günstiger, dafür müssen Schäden bis zur vereinbarten Höhe selbst getragen werden. Typische Selbstbeteiligungen sind 500 € oder 1000 €;
  • die Zahlungsweise: am vorteilhaftesten ist die Zahlung als Einmalbeitrag pro Jahr, bei unterjähriger Zahlungsweise werden vielfach Zuschläge erhoben.

> hier ein wenig ausführlicher

 
 

Mietwohnung
Eine Mietwohnung hat einige Vorteile gegenüber einer Eigentumswohnung. Die größten Vorteile sind die Flexibilität und die Mobilität, die besonders für junge Leute sehr wichtig sind. Mit einer Mietwohnung ist man relativ ungebunden und kann innerhalb von wenigen Monaten (3 Monate) die bisherige Wohnung aufgeben, wenn man durch die Änderung der privaten Verhältnisse, Familienzuwachs oder einen anderen Arbeitsplatz zum Umziehen gezwungen ist.
Mit einer Mietwohnung bleibt besonders jungen Leuten ein größerer finanzieller Spielraum und evtl. Ersparnisse müssen nicht unbedingt angerührt werden. Außerdem entfallen fast alle Risiken, wenn z. B. bauliche Mängel auftreten und Reparaturen, Renovierungs- oder Wartungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Diese Aufgaben und Kosten liegen in der Regel bei dem Vermieter.
Vor dem Mieten einer Wohnung sollte man sich in aller Ruhe den Mietvertrag durchlesen und dann unterschreiben, denn wenn unterschrieben ist, gibt es kein zurück mehr. Im Mietvertrag wird in der Regel eine Mietsicherheit (Mietkaution, max. 3 Monatsmieten ohne Nebenkostenvorauszahlung) vereinbart, dessen Höhe ausgehandelt werden kann. Automatisch muss kein Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution zahlen. Der Vermieter kann auch eine Mietbürgschaft fordern, mit der er sich gegenüber Schäden an der Mietwohnung, Mietausfällen und anderen finanziellen Schäden (z. B. nicht bezahlte Nebenkostenabrechnungen) absichert. Die Mietbürgschaft ist eine Alternative zur Barkaution.

Mietvertrag
Mietkaution
Mietbürgschaft

 
 

Hausratversicherung
Eine Hausratversicherung (verbundene Sachversicherung) deckt Schäden an beweglichen Besitz (Hausrat [Einrichtungs-, Gebrauchs- und Verbrauchsgegenstände) gegen Leitungswasserschaden, Sturm, Wohnungsbrand, Blitzschlag, Einbruchdiebstahl, Raub und Vandalismus ab. Auch entstehende Kosten (Aufräumungskosten, Schutzkosten und Hotelkosten) sind mitversichert. Zusätzlich können auch der Diebstahl von Fahrrädern oder die Abdeckung von Elementarschäden und Überspannungsschäden eingeschlossen werden. Hier sind mögliche Selbstbehalte zu beachten.
In der Regel wird die Hausratversicherung zum Wiederbeschaffungswert abgeschlossen. Der Versicherer ersetzt die Kosten, um Sachen der gleichen Art und Güte in neuwertigem Zustand wieder zu beschaffen. Die einzelnen versicherten Gefahren sind nur im Verbund abgeschlossen, wodurch nur der gesamte Vertrag gekündigt werden kann. Im Gewerbe und in der Industrie sind gebündelte Versicherungen üblich, wodurch einzelne Gefahren (z. B. Leitungswasserschaden, Einbruchdiebstahl, Sturmschaden) versichert werden.
Zusätzlich zur Hausratversicherung ist für Hauseigentümer eine Gebäudeversicherung vorgeschrieben.

> hier ein wenig ausführliche

 
 
Hinweis! Schutzrechtsverletzung: Falls Sie meinen, dass von meiner Website aus Ihre Schutzrechte verletzt werden, bitte ich Sie, zur Vermeidung eines unnötigen Rechtsstreites, mich umgehend bereits im Vorfeld zu kontaktieren, damit zügig Abhilfe geschaffen werden kann. Bitte nehmen Sie zur Kenntnis: Das zeitaufwändigere Einschalten eines Anwaltes zur Erstellung einer für den Diensteanbieter kostenpflichtigen Abmahnung entspricht nicht dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen. Die Kostennote einer anwaltlichen Abmahnung ohne vorhergehende Kontaktaufnahme mit mir wird daher im Sinne der Schadensminderungspflicht als unbegründet zurückgewiesen.
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